FAQ zum BFSG – Immobilienbranche
Vom Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) ist auch die Wohnungs- und Immobilienbranche betroffen. Welche Produkte und Dienstleistungen dieser Branche barrierefrei zu gestalten sind, erläutern wir in den nachfolgenden Fragen und Antworten (Stand: Juni 2025).
- 1. Welche Anforderungen des BFSG gelten für die Immobilienbranche?
- 2. Fallen Mietverträge auch unter das BFSG?
- 3. Fallen Wohnungsinserate auf einer Website unter den Anwendungsbereich des BFSG?
- 4. Fällt die Bereitstellung zur Registrierung von Wohnungssuchenden über die Website auch unter das BFSG?
- 5. Müssen Vertragsunterlagen barrierefrei zur Verfügung gestellt werden? Und inwiefern müssen entsprechende PDF-Dokumente ins Format PDF/UA überführt werden?
- 6. Wie sieht es mit virtuellen Rundgängen von Immobilien aus? Fallen diese auch unter das BFSG?
- 7. Wo finden sich weitere Informationen rund um das BFSG?
1. Welche Anforderungen des BFSG gelten für die Immobilienbranche?
Unter das BFSG fallen auch Bereiche, welche die Wohnungs- und Immobilienbranche betreffen. Darunter sind Anwendungsbereiche der Dienstleistungen nach § 1 Absatz 3 Nummer 5 BFSG: „Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr“.
2. Fallen Mietverträge auch unter das BFSG?
Gemäß § 2 Nummer 26 BFSG ist eine Dienstleistung im elektronischen Geschäftsverkehr eine Dienstleistung der Telemedien, die über Webseiten und über Anwendungen auf Mobilgeräten angeboten wird und auf individuelle Anfrage eines Verbrauchers in Hinblick auf den Abschluss eines Verbrauchervertrags erbracht wird.
Eine Dienstleistung wird in § 2 Nummer 3 BFSG definiert als eine Dienstleistung im Sinne des Artikel 4 Nummer 1 der Richtlinie 2006/123/EG, also als „jede von Artikel 50 des Vertrags erfasste selbstständige Tätigkeit, die in der Regel gegen Entgelt erbracht wird.“ Hierzu gehört nach der Rechtsprechung des EuGH auch die Vermietung (EuGH, Rs. C-330/07). Mietverträge sind auch als Verbraucherverträge anzusehen. Liegen die o.g. Voraussetzungen vor, können auch Wohnungsunternehmen mit Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr in den Anwendungsbereich des BFSG fallen.
3. Fallen Wohnungsinserate auf einer Website unter den Anwendungsbereich des BFSG?
Die Veröffentlichung von Immobilienannoncen dürfte keine Dienstleistung im elektronischen Geschäftsverkehr darstellen, weil die Annoncen sich zum einen an eine unbestimmte Zahl von Verbrauchern richten und nicht auf individuelle Anfrage eines Verbrauchers erbracht werden. Und zum anderen sind meist noch weitere Zwischenschritte zur Vertragsanbahnung erforderlich.
Eine Dienstleistung im elektronischen Geschäftsverkehr liegt in der Regel erst dann vor, wenn über die bloße Darstellung hinaus eine Interaktion, etwa durch eine Gelegenheit zur Kontaktaufnahme, ermöglicht wird. Sofern Wohnungsinserate ohne jegliche Kontaktmöglichkeit angezeigt werden, ist daher noch nicht von einer Dienstleistung auszugehen.
4. Fällt die Bereitstellung zur Registrierung von Wohnungssuchenden über die Website auch unter das BFSG?
Ob die Registrierung für Wohnungssuchende auf einer Website explizit unter das BFSG fällt, hängt von der Art der angebotenen Dienstleistungen ab. Wenn die Registrierung direkt dazu dient, dass die wohnungssuchende Person beispielsweise sich für eine konkrete Wohnung bewirbt, ein Nutzerkonto anlegt, um Angebote zu erhalten oder Verträge anzubahnen und eine Dienstleistung in Anspruch nimmt, die auf einen Vertragsabschluss (z. B. Mietvertrag oder Vermittlungsvertrag) abzielt, dann handelt es sich um eine Dienstleistung im elektronischen Geschäftsverkehr. Wenn die Website nur allgemeine Informationen zu Wohnung oder Immobilie bereitstellt, dann liegt keine Dienstleistung im Sinne des elektronischen Geschäftsverkehrs vor.
5. Müssen Vertragsunterlagen barrierefrei zur Verfügung gestellt werden? Und inwiefern müssen entsprechende PDF-Dokumente ins Format PDF/UA überführt werden?
Webseiten sind erfasst, wenn darüber Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr erbracht werden. Dies sind Dienstleistungen der Telemedien, die über Webseiten und über Anwendungen auf Mobilgeräten angeboten werden und elektronisch und auf individuelle Anfrage eines Verbrauchers in Hinblick auf den Abschluss eines Verbrauchervertrages erbracht werden. Liegt eine Dienstleistung im elektronischen Geschäftsverkehr vor, können Dokumente erfasst sein, sofern sie auf der Webseite nach dem 28. Juni 2025 veröffentlicht werden. Vertragsunterlagen, die im Rahmen eines Vertragsabschlusses versendet werden, dürften nicht dazugehören.
6. Wie sieht es mit virtuellen Rundgängen von Immobilien aus? Fallen diese auch unter das BFSG?
Webseiten von Wohnungsunternehmen sind nur dann erfasst, wenn darüber Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr erbracht werden. Dies sind Dienstleistungen der Telemedien, die über Webseiten und über Anwendungen auf Mobilgeräten angeboten werden und elektronisch und auf individuelle Anfrage eines Verbrauchers in Hinblick auf den Abschluss eines Verbrauchervertrages erbracht werden. Die Möglichkeit eines virtuellen Rundgangs durch eine Wohnung dürfte nicht dazugehören, weil sie sich an eine unbestimmte Zahl von Verbrauchern richtet und nicht auf individuelle Anfrage eines Verbrauchers erbracht wird.